Iona Capital Partners
Iona Capital Partners mit Sitz in München ist eine inhabergeführte, unabhängige Investment- und Beratungsboutique. Als Spezialist für Investment- und Asset-Management bündeln wir unsere Expertise in maßgeschneiderten Beratungs- und Immobilienprojekten.
Wir sind überzeugt, dass Fortschritt in herausfordernden Zeiten entsteht – durch fundierte Vorbereitung, klare Strategien und effiziente Strukturen.
Fabian von Pigenot, Managing Partner
Das aktuelle Marktumfeld ist geprägt von komplexen Herausforderungen. Das nachhaltig erhöhte Zinsniveau, fehlende politische Impulse und eine konjunkturell angespannte Lage verlangen von Marktteilnehmern ein neues Maß an Disziplin, Weitblick und Anpassungsfähigkeit. Projekte, die vor wenigen Jahren selbstverständlich realisierbar schienen, erfordern heute präzisere Planung, fundiertere Analysen und eine konsequente Fokussierung auf wirtschaftliche Tragfähigkeit.
Bei Iona Capital Partners sehen wir diese Entwicklungen nicht als Hindernis, sondern als Anlass, besser zu werden. Wir sind überzeugt, dass Fortschritt in herausfordernden Zeiten entsteht – durch fundierte Vorbereitung, klare Strategien und effiziente Strukturen. Unser Anspruch ist es, Komplexität zu reduzieren, Entscheidungsprozesse zu schärfen und Projekte so zu gestalten, dass sie auch in einem volatilen Umfeld Bestand haben.
Transparenz und partnerschaftliches Denken bilden dabei die Grundlage unseres Handelns. Denn nachhaltiger Erfolg entsteht nicht durch kurzfristige Chancen, sondern durch langfristige Überzeugung, Substanz und Integrität – Werte, die für uns weit über den Zyklus hinaus Bestand haben.
Unsere Leistungen
Equity
Partnership
Wir begleiten Immobilien- und Projektentwicklungsunternehmen als Equity Partner bei ihren Investments und Projektentwicklungen.
Finanzierungs- management
Wir begleiten Immobilien- und Projektentwicklungsunternehmen dabei, ihre Finanzierungs- und Kreditstrukturen optimal aufzustellen.
Real Estate
Consulting
Wir unterstützen Investoren bei der Ankaufsprüfung, Umsetzung von Entwicklungs- und Value Add Projekten sowie Entwicklung neuer Reportingstrukturen.
Kapitalbeteiligungen an Immobilienprojekten für Stabilität, Diversifikation & Wertentwicklung
Wir begleiten Immobilien- und Projektentwicklungsunternehmen als Equity Partner bei Ihren Projektentwicklungen.
Co-Investment auf Augenhöhe
Wir investieren eigenes Kapital in ausgewählte Immobilienprojekte und schaffen damit eine klare Interessensgleichheit mit unseren Partnern. Als aktiver Co-Investor begleiten wir Projekte eng, bringen unsere Erfahrung ein und arbeiten gemeinsam an nachhaltigen und erfolgreichen Lösungen.
Mehrwert durch Expertise und Netzwerk
Neben der Kapitalbereitstellung unterstützen wir Projektentwickler mit fundierter Marktkenntnis, operativer Kompetenz und einem starken Netzwerk. So ermöglichen wir schnelle Entscheidungen, hohe Flexibilität und eine zielgerichtete Umsetzung – von der Projektidee bis zur erfolgreichen Realisierung.
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Der Prüfungsprozess in vier Schritten
01
Erste Analyse & Zielabgleich
Zu Beginn erfassen wir gemeinsam die Projektidee, die Ausgangslage sowie die wirtschaftlichen, marktseitigen und standortbezogenen Rahmenbedingungen.
Im Fokus stehen dabei:
- Markt- und Standortanalyse
- Projektkonzept, Business Case und Wertschöpfungslogik
- Track Record und Organisation des Projektpartners
- Abgleich von Rendite-, Risiko- und Zeithorizonten
Ziel ist eine gemeinsame Zieldefinition und die Feststellung einer tragfähigen Interessens- und Wertebasis.
02
Strukturierung &
Term Sheet
Auf Basis der Erstanalyse entwickeln wir gemeinsam die Beteiligungs- und Finanzierungsstruktur.
Dabei werden u. a. folgende Punkte festgelegt:
- Co-Investment-Struktur und Kapitalallokation
- Governance, Entscheidungsprozesse und Mitwirkungsrechte
- Renditemechanik, Exit-Szenarien und Sicherheiten
- Reporting- und Transparenzstandards
Das Term Sheet bildet die Grundlage für eine klare, faire und partnerschaftliche Zusammenarbeit.
03
Projekt Due-Diligence
Im nächsten Schritt erfolgt die umfassende wirtschaftliche, technische und rechtliche Prüfung des Projekts – bei Bedarf unter Einbindung externer Spezialisten.
Geprüft werden insbesondere:
- Wirtschaftlichkeit, Kosten- und Erlösannahmen
- Technische Planung, Baukosten und Projektzeitplan
- Rechtliche Struktur, Verträge, Genehmigungen und Risiken
Die Due Diligence dient der fundierten Entscheidungsfindung und der finalen Investitionsfreigabe.
04
Closing &
Aktive Begleitung
Nach erfolgreichem Closing investieren wir eigenes Kapital und begleiten das Projekt aktiv über den gesamten Lebenszyklus.
Unser Fokus liegt auf:
- Laufendem Performance-Tracking und Reporting
- Aktiver Sparringspartner für den Projektentwickler
- Unterstützung bei Optimierungen und strategischen Entscheidungen
- Vorbereitung und Umsetzung des Exits
Als Co-Investor auf Augenhöhe arbeiten wir gemeinsam an einer nachhaltigen, erfolgreichen Projektentwicklung.
Strukturiertes Finanzierungsmanagement für Stabilität, Verhandlungskraft & Wertschöpfung
Wir begleiten Unternehmen dabei, ihre Finanzierungs- und Kreditstrukturen optimal aufzustellen:
Von der Vorbereitung der Unterlagen über Verhandlung mit Banken bis hin zur Restrukturierung und Umsetzung von Haircuts.
Debt Advisory
Unsere Beratungsleistung im Bereich Finanzierungsberatung unterstützt Immobilienentwickler, Bestandshalter und Investoren bei der optimalen Kapitalstrukturierung von Projekten – ob Neubau, Revitalisierung oder Energieeprojekten z. B. Photovoltaikanlagen. Wir analysieren die Finanzierungsbasis, prüfen die Einbindung von Fremd- und Mezzaninekapital und begleiten die Auswahl sowie Ansprache geeigneter Finanzierungspartner. Durch unsere Erfahrung in der Strukturierung komplexer Immobilien- und Energieinvestitionen optimieren wir Konditionen, Laufzeiten und Covenants und schaffen damit stabile, zukunftsfähige Finanzierungsstrukturen.
Bridge Finance
In Projektphasen mit zeitlichen oder strukturellen Finanzierungslücken schaffen wir mit Bridge-Finance-Lösungen kurzfristige Liquidität und sichern die Fortführung laufender Vorhaben. Wir strukturieren temporäre Zwischenfinanzierungen, koordinieren die Abstimmung mit Kapitalgebern und unterstützen bei der Verhandlung der Vertragsbedingungen. So lassen sich Liquiditätsflüsse gezielt überbrücken, bis langfristige Finanzierungen oder Projektmittel zur Verfügung stehen – effizient, transparent und lösungsorientiert.
Kreditverhandlung &
Restrukturierung
Wir begleiten unsere Mandanten in allen Phasen der Kreditverhandlung und Restrukturierung – von der ersten Gesprächebene bis zur finalen Vereinbarung mit Kreditgebern, Investoren oder Servicern. Auf Basis einer fundierten Analyse entwickeln wir maßgeschneiderte Restrukturierungsstrategien, bereiten die wirtschaftliche Argumentation auf und verhandeln Stundungen, Covenant-Anpassungen oder Haircuts im Interesse unserer Mandanten. Unser Ziel ist es, nachhaltige Lösungen zu schaffen, die Liquidität sichern, Risiken reduzieren und die langfristige Projektstabilität gewährleisten.
Monitoring &
Financial Performance Management
Mit unserem Monitoring & Financial Performance Management stellen wir die dauerhafte Kontrolle und Transparenz über bestehende Finanzierungsstrukturen sicher. Wir überwachen laufend Kapitaldienstfähigkeit, Covenants und Liquiditätsentwicklung, um frühzeitig Risiken zu erkennen und Handlungsoptionen aufzuzeigen. Durch regelmäßiges Reporting für Gesellschafter und Kapitalgeber schaffen wir eine verlässliche Grundlage für Entscheidungen und sichern die finanzielle Stabilität und Performance der Projekte über den gesamten Lebenszyklus hinweg.
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3 Monate
dauert ein durchnittliches Strukturierungsprojekt.
80%
der Projekte, die bereits durch Ihre Hausbank abgesagt sind, können durch Umstrukturierung erfolgreich finanziert werden.
Der Finanzierungsprozess in vier Schritten
01
Analyse & Zieldefinition
Wir analysieren die finanzielle Ausgangssituation, Projektstruktur und Kapitalbedarfe. Auf Basis von Cashflows, Sicherheiten und Marktumfeld definieren wir gemeinsam eine klare Finanzierungsstrategie und die optimalen Zielparameter.
02
Strukturierung & Finanzierungskonzept
Wir entwickeln ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept – inklusive Kapitalstruktur, Laufzeiten, Covenants und möglicher Bridge-Finance-Lösungen. Gleichzeitig bereiten wir alle relevanten Unterlagen für Kapitalgeber strukturiert auf.
03
Umsetzung & Kreditverhandlung
Wir begleiten die Ansprache von Banken, Investoren und alternativen Kapitalgebern, koordinieren den Prozess und führen die Kreditverhandlungen. Unser Fokus liegt auf optimalen Konditionen, klaren Vertragsstrukturen und einer reibungslosen Umsetzung.
04
Monitoring & Weiterentwicklung
Nach Abschluss der Finanzierung übernehmen wir das laufende Monitoring von Covenants, Liquidität und Performance. Durch regelmäßiges Reporting und frühzeitige Optimierung sichern wir Stabilität, Transparenz und langfristige Finanzierungsfähigkeit.
Strategische Begleitung für Akquise, Strukturierung & Wachstum in der Immobilienwelt
Wir unterstützen Investoren, Entwickler und Betreiber entlang des gesamten Immobilienzyklus – von der Ankaufsprüfung über Umsetzung von Entwicklungs- und Value Add Projekten bis hin zur Entwicklung neuer Servicemodelle und Reportingstrukturen.
Objektakquise &
Ankaufs-Due Diligence
Unsere Beratungsdienstleistung im Bereich Akquiseprüfung und Ankaufs-Due-Diligence unterstützt Investoren und Unternehmen dabei, potenzielle Chancen und Risiken bei der Akquisition von Immobilien umfassend zu identifizieren und zu bewerten. Neben der detaillierten Analyse der finanziellen, rechtlichen und baulichen Rahmenbedingungen umfasst unsere Prüfung auch Standort- und Marktanalysen, Wirtschaftlichkeits- und Szenarioanalysen sowie die Überprüfung von Bau-, Miet- und Eigentumsrechten. Dadurch schaffen wir eine fundierte Entscheidungsgrundlage und ermöglichen eine realistische Einschätzung von Chancen, Risiken und Wertpotenzialen. In einem dynamischen Marktumfeld ist es entscheidend, auf erfahrene Berater zu setzen, die Fachwissen, analytische Tiefe und Marktverständnis verbinden – für eine nachhaltige Ankaufsstrategie und langfristige Investitionssicherheit.
Prozess- & Unternehmensstrukturierung
Unsere Beratungsleistung im Bereich Prozess- und Unternehmensstrukturierung unterstützt Projektentwickler und Immobilienunternehmen bei der optimalen Gestaltung ihrer Organisations- und Beteiligungsstrukturen. Dazu gehören die Strukturierung von Projektgesellschaften sowie der Aufbau von Unternehmensgruppen und Holdinggesellschaften, um wirtschaftliche und steuerliche Synergien gezielt zu nutzen. Durch den systematischen Aufbau von Reporting- und Controllingstrukturen schaffen wir Transparenz über alle Projekte und Ebenen hinweg und ermöglichen eine effiziente Steuerung komplexer Portfolios. Mit einer kennzahlenbasierten Analyse und Steuerung von Cashflow, IRR und Budget sichern wir eine fundierte Entscheidungsbasis, stärken die Governance und unterstützen eine nachhaltige Wertentwicklung.
Service Development
Unsere Beratungsleistung im Bereich Service Development begleitet Investoren und Projektentwickler während der gesamten Umsetzungsphase eines Immobilienprojekts – von der baurechtlichen Prüfung über die Einholung und Bewertung von GU-Angeboten bis hin zur Vergabe und laufenden Kostenkontrolle. Ziel ist es, Projekte effizient, rechtssicher und wirtschaftlich umzusetzen. Durch unsere strukturierte Vorgehensweise und tiefes Marktverständnis schaffen wir Transparenz in jeder Projektphase, minimieren Risiken und unterstützen unsere Partner dabei, Entwicklungsziele termingerecht und im vorgesehenen Budget zu realisieren.
Asset & Portfolio Management
Unsere Beratungsleistung im Bereich Asset & Portfolio Management richtet sich an Investoren, Bestandshalter und Projektentwickler, die ihre Immobilienbestände strategisch steuern und nachhaltig optimieren möchten. Wir unterstützen bei der Analyse und Bewertung bestehender Assets, entwickeln Wertsteigerungsstrategien und begleiten die operative Umsetzung – von Mietmanagement und Kostenoptimierung bis hin zur Repositionierung und Exit-Planung. Durch ein strukturiertes Portfoliocontrolling und die Auswertung relevanter Kennzahlen schaffen wir Transparenz über Performance, Risiken und Potenziale. So tragen wir dazu bei, Renditen zu sichern, Ressourcen effizient einzusetzen und langfristig stabile Werte zu entwickeln.
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4 Monate
dauert ein durchnittliches Beratungsprojekt.
95 %
der Beratungsmandate haben sich bereits innerhalb von 6 Monaten amortisiert.
Der Beratungsprozess in vier Schritten
01
Analyse & Strategie
Zu Beginn schaffen wir ein klares Verständnis Ihrer Ausgangssituation. Wir analysieren Markt, Wettbewerb und bestehende Strukturen, identifizieren Potenziale und Herausforderungen und definieren gemeinsam realistische, messbare Ziele. Auf dieser Basis entwickeln wir eine fundierte Strategie als Leitplanke für alle weiteren Schritte.
02
Konzeption & Aufbau
Auf Grundlage der Strategie erarbeiten wir ein individuelles Gesamtkonzept. Dieses umfasst konkrete Maßnahmen, Prioritäten sowie einen klaren Projekt- und Zeitplan. Strukturen, Prozesse und Ressourcen werden so aufgebaut, dass eine effiziente und skalierbare Umsetzung gewährleistet ist.
03
Implementierung & Begleitung
Wir setzen die definierten Maßnahmen konsequent um und begleiten Sie aktiv während der gesamten Implementierungsphase. Dabei übernehmen wir die Steuerung, koordinieren alle Beteiligten und etablieren transparente Reporting-Strukturen, um Fortschritte jederzeit messbar zu machen.
04
Monitoring & Weiterentwicklung
Nach dem Projekt endet unsere Arbeit nicht. Durch kontinuierliches Monitoring und Performance-Analysen optimieren wir Maßnahmen laufend, reagieren auf Marktveränderungen und entwickeln die Strategie gezielt weiter. So stellen wir nachhaltiges Wachstum und langfristigen Erfolg sicher.
Kontakt
Iona Capital Partners GmbH
Telefon: +49 176 56 59 88 31
E-mail: kontakt@iona-capital.de
Anschrift: Löwengrube 10, 80333 München, Deutschland